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Investments: Wofür sich Immobilien doch noch auszahlen

Geschrieben von Gernot Aigner auf 31. März 2016
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So attraktiv wie früher sind Immobilien nicht mehr. Die Renditen sind niedriger, die steuerlichen Belastungen höher. Wer sein Vermögen streuen oder für das Alter vorsorgen will, sollte sie dennoch in Betracht ziehen.

  (Die Presse)

Wien. Fünf Prozent seines Vermögens solle man in Immobilien investieren, rät die US-Großbank Wells Fargo. Die HSBC empfiehlt einen Immobilienanteil von zwei Prozent, Oppenheimer rät zu zehn Prozent, wie Bloomberg-Daten zeigen. Einig sind sich die Experten der großen Banken zumindest in einem Punkt: Immobilieninvestments gehören zu einer breiten Diversifikation des Vermögens dazu. Zu mehr als zehn Prozent rät jedoch kaum jemand.

Das Vermögen der Österreicher besteht zu mehr als der Hälfte aus Immobilien. Wie eine Erhebung der Oesterreichischen Nationalbank zeigt, beläuft sich das Geldvermögen österreichischer Haushalte auf 592 Mrd. Euro, das Immobilienvermögen liegt bei mehr als 700 Mrd. Euro. Zwar dürfte es sich dabei zu einem Gutteil um selbst genutzte Immobilien handeln und nicht um Geldanlage im engeren Sinn. Bleibt dennoch die Frage: Zahlen sich Immobilieninvestments angesichts stark gefallener Renditen und steuerlicher Erschwernisse überhaupt aus?

Die Experten der Schoellerbank verweisen in einem Analysebrief darauf, dass „die Rendite der Vorsorgeimmobilie durch die Steuerreform erheblich geschmälert“ werde. Zum einen falle ab 2016 bei einem Verkauf die erhöhte Immobilienertragssteuer von 30 Prozent (statt bisher 25 Prozent) an. Zudem wird die Basis für die Abschreibung reduziert: Der Gesetzgeber nimmt künftig einen Grundkostenanteil von 40 statt von 20 Prozent an. Abschreiben kann man nur die Gebäudekosten. Dadurch zahlt man künftig mehr Steuern. Es sei denn, man weist mittels Gutachten nach, dass der Grundanteil geringer ist. Attraktiver werden Immobilieninvestments dadurch kaum.

Ein Immobilieninvestment könne aber aus anderen als aus steuerlichen Gründen sinnvoll sein, schreiben Maria Turba-Dworak und Werner Obenaus von der Schoellerbank: Wer die Immobilie selbst nutzt, spart sich Mietkosten. Wer das Objekt im Alter vermietet, profitiere von dem voraussichtlich niedrigeren Grenzsteuersatz in der Pension. Zudem schaffe man Wohnraum für die nächste Generation (die allerdings bei der Grunderwerbssteuer oft stärker zur Kasse gebeten werden dürfte). Doch bleibe das Risiko, dass der Gesetzgeber Immobilienbesitzer noch stärker belastet, etwa durch Deckelungen von Mieten.

Noch ein Problem gibt es: Während der Staat trotz Lockerung des Bankgeheimnisses noch keinen Einblick auf die tatsächlichen liquiden Vermögenswerte der Bürger hat, sehe das beim Immobilienvermögen anders aus: „Hier sind durch das Grundbuch alle Informationen zu den Immobilien und deren Besitzern öffentlich zugänglich.“ Die ersten Schritte für die Möglichkeit der Vermögensbesteuerung seien damit gesetzt. Dennoch sollte der steuerliche Aspekt bei Veranlagungen eine untergeordnete Rolle spielen, raten die Experten. „Viel wichtiger bei einem nachhaltigen Vermögensaufbau ist eine breite Streuung in verschiedene Assetklassen.“

Doch wie kann man eigentlich in Immobilien investieren? Im Folgenden eine Übersicht:

 Vorsorgewohnung. Im weiteren Sinn ist jede vermietete Eigentumswohnung eine Vorsorgewohnung. Im engeren Sinn handelt es sich um eigens für Anleger geschnürte Produkte einer Bank oder Immobiliengesellschaft, die dabei auch mitverdienen will. Dafür kümmert sie sich um Vermarktung und Verwaltung. Vorsorgewohnungen bieten steuerliche Vorteile: So kann man etwa Anfangsverluste (Kreditzinsen und Abschreibungen) mit seinem Einkommen gegenverrechnen und spart Steuern. Infolge der Steuerreform und der gesunkenen Renditen (die Mieten konnten mit den Wohnungspreisen nicht Schritt halten) sind Vorsorgewohnungen längst nicht mehr so attraktiv wie noch vor zehn Jahren.


 Zinshaus. Auch bei Zinshäusern ist die Rendite deutlich geringer als noch vor einigen Jahren. Konnte man im Jahr 2001 noch 90 Prozent aller Wiener Zinshäuser mit einer Rendite zwischen fünf und acht Prozent erwerben, so lag dieser Wert im Vorjahr bei 1,8 bis 4,5 Prozent, wie aus dem Zinshausmarktbericht von EHL hervorgeht.
 Bauherrenmodell. Bauherrenmodelle funktionieren grundsätzlich so: Mehrere Anleger kaufen gemeinsam ein renovierungsbedürftiges Zinshaus, sanieren es und vermieten die Wohnungen. Da man in den ersten Jahren höhere Abschreibungen vornehmen kann, kann man höhere Verluste geltend machen als bei Vorsorgewohnungen, die man vom Einkommen abziehen kann. Das Modell rentiert sich daher umso mehr, je höher das Einkommen ist. „Es rechnet sich auch, wenn man nicht in der höchsten Steuerklasse ist“, sagt Nicole Wallmann von Premium Immobilien.

Nur sei dann der entsprechende Vorteil geringer. Das Unternehmen verkauft derzeit Anteile an einem geförderten Sanierungsprojekt: Dabei werden fünf Gründerzeithäuser in Wien saniert, ein Neubau errichtet und so 140 Anlegerwohnungen realisiert. Ab 75.000 Euro (zahlbar in den ersten vier Jahren) kann man sich beteiligen. Die nächsten 17 Jahre wird das Förderdarlehen zurückbezahlt. Dann werden die Wohnungen parifiziert, und erst dann ist man Eigentümer einer eigenen Wohnung. Ein vorzeitiger Ausstieg ist nicht so leicht möglich. Wie viel Miete man dann erzielen kann, hängt davon ab, ob es eine Alt- oder Neubauwohnung ist (bei Altbauwohnungen ist die Miethöhe gedeckelt).

 Aktien. Mit relativ wenig Geld zur eigenen Immobilie kommt man auch auf dem Umweg über Wertpapiere (Aktien oder Fonds, zu Letzteren siehe unten): Wer etwa Immobilienaktien erwirbt, beteiligt sich an einem Unternehmen, das in Immobilien investiert. Allein die Wohnimmobilien werfen meist höhere Mietrenditen ab, als private Investoren mit Vorsorgewohnungen und Zinshäusern lukrieren. Auch spart man die hohen Nebenkosten von bis zu zehn Prozent, die beim Erwerb einer eigenen Immobilie anfallen. Doch unterliegen Immobilienaktien wie alle Aktien starken Schwankungen.

Quelle: Die Presse

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